صنعت بیمه عنوان در آمریکا: چگونه یک کارتل مصرف‌کننده آمریکایی را غارت می‌کند ۲۰۰۷
The American Title Insurance Industry: How a Cartel Fleeces the American Consumer 2007

پس از جنگ جهانی دوم، بانک‌ها و سایر وام‌دهندگانِ مسکن، برای محافظت از خود در برابر اسناد مالکیتِ املاک و مستغلاتِ دارای نقص یا مشکل‌دار، شروع به مطالبه‌ی بیمه کردند. در طول شصت سال گذشته، صنعت بیمه‌ی عنوان (Title Insurance) به‌طور پیوسته از نظر اندازه، قدرت و پنهان‌کاری رشد کرده است: بیمه‌نامه‌ها هم برای وام‌دهندگان و هم برای مالکانِ املاک در دسترس هستند و بسیاری از بیمه‌گرانِ عنوان، مجموعه‌ای از سایر خدماتِ املاک و مستغلات، مانند سپرده‌ی امانی (Escrow) و ارزیابی را ارائه می‌دهند. با این حال، جزئیات مربوط به رویه‌های عملیاتی این صنعت، به‌شدت از دید عموم پنهان نگه داشته می‌شود.

در کتاب «صنعت بیمه‌ی عنوان در آمریکا»، جوزف و دیوید ایتون شواهدی ارائه می‌دهند مبنی بر اینکه پیشرفت‌های حاصل‌شده در نگهداری اسناد و مدارک در طول شصت سال گذشته – به‌ویژه ظهور رایانه‌ها – احتمال نادیده گرفته شدنِ یک سند مالکیتِ معیوب در یک معامله‌ی ملکی را کاهش داده است. اما نقص‌های این صنعت، عمیق‌تر از منسوخ شدنِ صرف است: در اکثر ایالت‌ها، به بیمه‌گرانِ عنوان اجازه داده می‌شود تا به شیوه‌های تجاری ضد رقابتی، از جمله تثبیت قیمت، بپردازند. از جمله یافته‌های این مطالعه‌ی دقیقاً تحقیق‌شده، مواردی از بیمه‌گرانی است که حق بیمه‌هایی بسیار بالاتر از مبلغ مورد نیاز برای جبران ریسک نقصِ احتمالی دریافت می‌کنند و بیمه‌نامه‌های یکسان با ریسک یکسان، در مناطق جغرافیایی مختلف، صدها درصد اختلاف قیمت دارند.

نویسندگان همچنین نقشِ نادیده گرفته‌شده‌ی دولت فدرال و اکثر دولت‌های ایالتی را در تداومِ رویه‌های ناعادلانه‌ی صنعت بیمه‌ی عنوان بررسی می‌کنند. در حالی که اکثر صنایع خصوصی، کمترین مداخله‌ی دولت را ترجیح می‌دهند، بیمه‌گرانِ عنوان از آن استقبال می‌کنند. قانون فدرال، بیمه‌گرانِ عنوان را از مسئولیت ضد تراست (Anti-trust) معاف می‌کند و راه را برای تثبیت قیمت باز می‌کند و هرگونه ظاهری از رقابتِ بازار آزاد یا قدرت بازار برای مصرف‌کنندگان را از بین می‌برد.

کتاب «صنعت بیمه‌ی عنوان در آمریکا»، مطالعه‌ای برجسته برای مقامات منتخب و تمام کسانی که در صنایع بیمه، املاک و مستغلات و کارگزاری دخیل هستند، یک مشکل دیرینه را آشکار می‌کند – و پیشنهادهایی برای چگونگی رفع آن ارائه می‌دهد.

After World War II, banks and other mortgage lenders began requiring insurance to protect them against flawed or defective real estate titles. Over the past sixty years, the title insurance industry has grown steadily in size, power, and secrecy: policies are available for both lenders and property owners and many title insurers offer an array of other real estate services, such as escrow and appraisal. Yet details about the industry’s operational procedures remain closely guarded from public exposure.
In The American Title Insurance Industry, Joseph and David Eaton present evidence that improvements in recordkeeping over the last sixty years—particularly the advent of computers—have reduced the likelihood of a defective title going unnoticed in a property transaction. But the industry’s flaws run deeper than mere obsolescence: in most states, title insurers are allowed to engage in anticompetitive business practices, including price-fixing. Among the findings in this meticulously researched study are instances of insurers charging premiums well above the amount necessary to compensate them for assuming the risk of defect and identical policies with identical risk that vary in price by hundreds of percentage points for different geographic locations.
The authors also examine the widely ignored role that the federal and most state governments play in perpetuating the title insurance industry’s unfair practices. Whereas most private industries prefer as little government intervention as possible, title insurers welcome it. Federal statue exempts title insurers from anti-trust liability, opening the door for price-fixing and destroying any semblance of free-market competition or market power for consumers.

A landmark study for elected officials, and all those involved in the insurance, real estate, and brokerage industries, The American Title Insurance Industry brings to light a long-neglected problem—and offers suggestions for how it might be remedied.